Diferença entre locador, locatário e fiador: você sabe quais são elas?

Vai alugar um imóvel? Então é bom entender direitinho a diferença entre locador, locatário e fiador, para que na hora de assinar o contrato você saiba exatamente quais são os deveres e direitos de cada um.

Acompanhe a gente nesse post que vamos esclarecer todas as suas dúvidas.

Diferença entre locador e locatário

Seja qual for o tipo de imóvel, o contrato de aluguel sempre vai se dirigir a duas pessoas principais: o locador e o locatário.

E existem diferenças significativas não só no papel que cada um assume, mas nas responsabilidades e direitos. Veja abaixo:

Quem é o locador?

O locador é aquele que possui o imóvel, ou seja, o proprietário do imóvel que está sendo alugado. Essa pessoa (pode ser também uma empresa ou sociedade privada) é quem vai receber todos os meses pelo valor do aluguel em troca do uso do imóvel feito por outra pessoa ou empresa.

Quem é o locatário?

O locatário, popularmente conhecido também como inquilino ou arrendatário, é a pessoa que está alugando o imóvel, seja para morar, seja para estabelecer uma empresa ou comércio.

Essa pessoa assume o compromisso de cuidar e zelar pelo imóvel como se fosse seu por todo o tempo de vigência do contrato.

Lei do Inquilinato

Ao alugar um imóvel tanto o locador , quanto o locatário devem assumir todos os seus deveres, assim também como devem ter seus direitos preservados.

É o que garante a Lei do Inquilinato, como ficou conhecida a lei nº 8245 de 18 de outubro de 1991.

Essa lei é a responsável por regular todos os contratos de aluguéis residenciais e comerciais no Brasil. Entre outras coisas ela prevê, nos artigos 22 e 23, os direitos e deveres dos locadores e locatários, conforme segue abaixo:

Direitos e deveres do locador, de acordo com a Lei do Inquilinato (Art. 22)

I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

VI – fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;

VII – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

IX – exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;

X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

1. a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
2. b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
3. c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
4. d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
5. e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
6. f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
7. g) constituição de fundo de reserva.

Direitos e deveres do locatário, de acordo com a Lei do Inquilinato (art. 23)

I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

II – servir – se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá – lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

IV – levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

VI – não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;

VII – entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;

VIII – pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;

IX – permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;

X – cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;

XI – pagar o prêmio do seguro de fiança;

XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.

1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

1. a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
2. b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
3. c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
4. d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
5. e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
6. f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
7. g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
8. h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
9. i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

E o fiador, quem é?

Ainda dentro de um contrato de locação de imóvel pode aparecer a figura do fiador. Mas qual a importância dele nesse processo?

O fiador é quem se responsabiliza pelas dividas do imóvel que, por ventura, o locatário (inquilino) não tenha mais condições de assumir. Geralmente, para ser um fiador, a pessoa precisa ter imóvel próprio registrado em escritura. E justamente esse imóvel que servirá como garantia no caso de dividas do inquilino.

A figura do fiador é importante para garantir ao locador o recebimento de todos os valores referentes ao imóvel, não só o pagamento mensal do aluguel, como também o pagamento de contas de luz, água, esgoto e gás em nome do imóvel.

O fiador pode ser uma pessoa, assim como pode ser também outro tipo de garantia para o locador, como um caução ou seguro fiança.

Caução

Na ausência do fiador tradicional, o locador pode pedir ao locatário um caução, ou seja, o valor correspondente a três meses de aluguel.  Esse dinheiro depositado em conta do locador deve ser devolvido ao inquilino ao término do contrato, desde que o locatário não tenha deixado dividas e o imóvel se encontre nas mesmas condições de uso.

Caso contrário, o dinheiro deixado como caução pode ser usado pelo locador para quitar as dividas do inquilino e/ou fazer os reparos necessários no imóvel.

Seguro fiança

O seguro fiança é outra maneira de assegurar a locação diante da propriedade do imóvel. Esse seguro pode ser contratado diretamente em bancos ou seguradoras que ofereçam o serviço e pode ser acionado pelo locador para cobrir eventuais necessidades.

Cuidados que o locador deve ter

• Sempre contar com o suporte e o apoio de uma imobiliária;
• Oferecer recibos de todos os aluguéis pagos pelo inquilino;
• Formalizar a locação por meio de contrato, evitando acordos de “boca” ou informais;
• Descriminalizar no contrato o máximo de situações possíveis que garanta os deveres e direitos tanto do locador, quanto do locatário

Cuidados que o locatário deve ter

• Jamais assinar um contrato de locação sem compreender todos os itens descritos no documento;
• Exigir recibos de todos os pagamentos;
• Contar com o apoio de uma imobiliária ou advogado;

Cuidados que o fiador deve ter

• Jamais aceitar ser fiador de uma pessoa pouco conhecida ou de índole suspeita;
• Evitar ser fiador em caso de contratos mal elaborados ou de características duvidosas, especialmente quando não se tem certeza a que o imóvel realmente será destinado;
• Contar com o apoio de um advogado e jamais assinar nada sem ter compreensão absoluta de todas as cláusulas do contrato.

Agora que você já sabe a diferença entre locador e locatário basta ler tudo direitinho e fechar um bom negócio!

FONTE: DECORFACIL, por redação, jul 2020